Реализация залогового имущества на торгах по банкротству

30.08.2022
Реализация залогового имущества на торгах по банкротству

Если Вам предстоит пройти процедуру банкротства с ипотечной квартирой Вы, скорее всего, уже слышали совет, что надо добиваться от банка права на самостоятельную реализацию залогового имущества. Стоит ли прислушиваться к этому совету или нет?

Согласно части 1 статьи 78 ФЗ-102 даже единственное жильё в ипотеке, в случае банкротства подлежит реализации, даже если там прописаны несовершеннолетние дети. И это означает, что ипотечная недвижимость в обязательном порядке подлежит реализации. Часто должникам советуют договориться с кредитором и добиться права самостоятельно искать покупателя на недвижимость и другое залоговое имущество. И многим должникам кажется, что это на самом деле отличная идея.

Но на практике всё оказывается не столь радужно.

Единственное, что даёт самостоятельная реализация недвижимости: головная боль и потерянное время, а значит и растущие штрафы и пени. Ведь самостоятельная продажа квартиры может занять пару лет, так как покупатели стали более грамотными и тщательно выясняют историю приобретаемой недвижимости. Мало кто хочет связываться с должниками, рисковать, приобретая имущество у должников и потенциальных банкротов.

Так что же делать ипотечным банкротам для того, чтобы реализация залогового имущества оказалась максимально быстрой и выгодной?

Итак, разбираем ситуацию поэтапно. Вы взяли ипотеку и купили долгожданный и столь нужный дом или квартиру, какое-то время всё шло гладко, но начались проблемы с деньгами. Вы даже воспользовались положенными по закону кредитными каникулами для ипотечных заёмщиков, однако временная мера принесла временное облегчение, но кардинально ситуация не изменилась. Это вполне логично, ведь снижение дохода далеко не всегда лечится временем.

Все попытки исправить ситуацию не принесли результата, и Вы приняли взвешенное решение, так как поняли, что банкротство при ипотеке — оптимальный вариант закрытия проблемы и лучше сейчас остановить нарастание снежного кома из долгов и нервных потрясений, чтобы со временем реализовать мечту и стать владельцем собственной квартиры или дома.

Как мы писали выше, многим советуют продавать имущество самостоятельно, но этот совет устарел на несколько лет. И сегодня практика показывает, что реализация имущества на торгах по банкротству куда эффективнее и проще.

Так что стоит отбросить иллюзии о том, что сейчас Вы за пару недель найдёте покупателя, который выгодно купит Вашу ипотечную, то есть залоговую, квартиру.

Равно как надо оставить мысль о том, что банкротство по ипотеке не сложнее прогулки в парке и можно самостоятельно решить эту проблему.

На самом деле если Вам предстоит столь сложное дело как банкротство, да ещё с залоговым имуществом, то лучше довериться профессионалам. Тем более это развяжет Вам руки и освободит время, и Вы сможете преступить к решению основной задачи и найти способ восстановить свой привычный доход. Ведь часто проблемы с деньгами мешают нам искать выход из ситуации, но стоит успокоиться и всё оказывается решаемо.

Так что как только Вы приняли решение стать банкротом Вам надо позвонить по телефону 7 (495) 481-40-42 и записаться на бесплатную консультацию и преступить к реализации плана по спасению от долгов и головной боли. Наши специалисты изучат Вашу ситуацию и помогут найти оптимальный выход из неё, минимизировать, насколько это возможно, когда речь заходит об ипотеке, потери. И так Вы начнёте жизнь с чистого листа и без долгов.

Мы уже писали о том, как проходит процедура банкротства с ипотекой, а сейчас подробнее остановимся на важнейшем аспекте, то есть на реализации залогового имущества на торгах по банкротству.

В этой статье мы расскажем всё про залоговое имущество в процедуре банкротства, порядок его продажи, особенности и нюансы данной процедуры.

Согласно действующему законодательству РФ, всё залоговое имущество является обеспечением погашения задолженности по взятому кредиту. В случае, когда должник не может погашать кредитные обязательства, и нет других способов возврата долга, залоговое имущество подлежит продаже.

Реализация залогового имущества в процедуре банкротства регулируется следующими законодательными нормами и актами:

  • Гражданским кодексом РФ.
  • Федеральным Законом «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ.
  • Федеральным Законом «Об ипотеке».
  • Федеральным Законом «О залоге».

Согласно Закону о банкротстве, имущество граждан, находящееся в залоге у банка, может быть изъято в следующих случаях:

  • Период просрочки по кредитным платежам превысил 3 месяца.
  • Сумма задолженности — больше 5% от общего размера залога.

Комментарий:

Постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 № 45 п. 11. При реализации должником права на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании его банкротом на основании пункта 2 статьи 213.4 Закона о банкротстве учитывается наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что должник не в состоянии исполнить денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей в установленный срок, и признаков неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества у должника (пункт 3 статьи 213.6 Закона о банкротстве). Размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.

То есть если должник предвидит свое банкротство, и у него нет дохода, позволяющего рассчитаться по долгам, то сумма долга и срок просрочки не имеют значение.

При подаче заявления в суд должник обязан предоставить все сведения о наличии залогового имущества – всю сумму долга на период подачи документов, полное название и местонахождение кредитора, кредитный договор с банком. Самостоятельно должник продать квартиру или автомобиль, которые находятся в залоге, не сможет, ведь на данный момент он не является собственником, а выступает только залогодателем. Хотя иногда банк идёт на уступки и позволяет самостоятельно реализовать недвижимость. Но, повторимся, это самый плохой вариант для заёмщика, то есть для Вас.

Так что стоить остановиться на варианте, который, собственно, предусмотрен процедурой банкротства.

Почему торги по банкротству выгоднее для ипотечных банкротов?

Современные покупатели недвижимости уже знают о том, что недвижимость может иметь отягощение и уделяют особенное внимание юридической чистоте сделки. Поэтому банкротные торги привлекают тех, кто хочет приобрести юридически чистое имущество с минимальными усилиями.

Поэтому на торгах по банкротству, условия абсолютно прозрачны и покупатели часто готовы приобретать недвижимость по цене выше рыночной.

Торги по банкротству освещаются в СМИ, а сами площадки, проводящие электронный аукцион также прилагают усилия к информированию покупателей. В итоге на торгах имущество продаётся быстрее. А самостоятельно должник может продавать квартиру или дом несколько лет, что связано и с опасениями потенциальных покупателей и с тем, что у покупателя меньше ресурсов для информирования и привлечения покупателей, а услуги риелтора стоят достаточно дорого. В итоге сделка не закрывается, а долги растут. В итоге самостоятельной продажи недвижимости может получиться так, что сумма, за которую удалось продать жильё не покроет всех долгов, так как за время продажи сумма долга выросла за счёт штрафов и пени. Именно поэтому для тех, кто проходит процедуру банкротства с ипотекой торги позволят быстро реализовать имущество и закрыть долги перед кредиторами.

Кто же отвечает за реализацию залогового имущества?

В процессе рассмотрения дела о банкротстве арбитражным судом назначается финансовый управляющий, в обязанности которого входит опись, оценка и продажа имущества должника, в том числе и залогового. Он предоставляет кредиторам всю информацию о ходе рассмотрения дела о несостоятельности физического лица.

Залоговая недвижимость – особенность реализации

Судебная практика показывает, что в случае ипотеки залоговая недвижимость будет включена в конкурсную массу для дальнейшей реализации, то есть не стоит верить в то, что тот факт, что ипотечное жильё является единственным, в том числе для несовершеннолетних и инвалидов, не станет поводом для снисхождения.

Порядок продажи залогового имущества

Согласно порядку реализации залогового имущества при банкротстве, существует два основных способа продажи: с использованием преимущественных прав залогового кредитора или без них.

Залогодержатели (банки) имеют определённое преимущество перед остальными кредиторами. Они могут добиться первоочередной реализации предмета залога и погашения имеющей перед ними задолженности. Согласно Федеральному Закону № 127-ФЗ они также могут избрать и другой вариант решения проблемы – без использования преимущественных прав залогового кредитора. То есть залогодержатель может отказаться от своих привилегий и заявлять свои требования вместе с другими кредиторами. Такой вариант в судебной практике встречается довольно часто.

В случае, когда залоговый кредитор не желает воспользоваться своими преимуществами, он имеет право принимать участие в собрании кредиторов с правом голоса. Численность голосов залогового кредитора определяется пропорционально заявленным требованиям.

Этапы процедуры реализации залогового имущества

Согласно установленным правилам и нормам законодательства, если у потенциального банкрота есть залоговое имущество, оно будет реализовано в процессе проведения торгов на стадии реализации производства.

Продажа имущества компании-банкрота регулируется главой VII ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», а физических лиц-банкротов — главой X.

Продажа собственности должника происходит по следующей схеме:

  • Производиться опись и оценка имущества гражданина.
  • Назначается дата и время проведения торгов.
  • Публикация информации о предстоящих торгах.
  • Проводятся торги.
  • Удовлетворяются требования кредиторов.
  • Отчёт арбитражного управляющего.
  • Закрытие банкротного дела.

Кто принимает участие в торгах?

  • Арбитражный управляющий.
  • Организатор торгов*.
  • Оператор электронной площадки.
  • Участники торгов, то есть потенциальные покупатели.

* организатором торгов может выступать арбитражный управляющий или специализированная организация, привлекаемая для этих целей с согласия собрания кредиторов.

Что делает организатор торгов:

  • публикует и размещает сообщение о продаже имущества и сообщение о результатах проведения торгов;
  • принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия;
  • определяет участников торгов;
  • осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия;
  • определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов;
  • уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов.

А теперь расскажем подробнее о каждом этапе.

Опись и оценка имущества гражданина

Финансовым управляющим производится опись и оценка имущества гражданина, в том числе и залогового. Оценивается собственность по рыночным ценам на аналогичные объекты. Оценка может производится затратным методом (например, сколько средств нужно вложить сейчас, чтобы построить аналогичный объект недвижимости) либо сравнительным методом (сколько стоит на рынке аналогичное имущество).

Если должник не согласен с ценой, он может обратиться к независимому оценщику. Оценщик должен соответствовать определённым требованиям Закона об оценочной деятельности. Оценка имущества может также быть оспорена кредиторами и уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Назначается дата и время проведения торгов. Публикация информации о предстоящих торгах.

Управляющим назначается дата и время проведения торгов, информация об этом публикуется в открытом доступе. После утверждения судом предоставленной описи имущества законодательством РФ установлены сроки проведения торгов – 2 месяца.

Проводятся торги

Торги проводятся в электронном виде, участвовать в них могут все желающие. Арбитражный управляющий устанавливает размер задатка для участия в торгах. В обязательном порядке участники должны внести задаток – 5% от первоначальной стоимости объекта.

Торги проходят по принципу аукциона и могут проходить в несколько этапов.

На первом этапе торгов повышение цены происходит на 5-10% от первоначальной стоимости залогового имущества. Победит самая высокая ставка.

Если на данном этапе торги не состоялись, управляющий назначает второй этап. Но в отличие от первого на этом этапе этом стоимость объекта снижается на 10-30%.

Если и на втором этапе лот не находит покупателя, то назначается третий этап торгов и покупатель сможет приобрести имущество по самой низкой стоимости.

После определения победителя торгов по лоту, приём заявок по соответствующему лоту прекращается. Протокол о проведении торгов, утвержденный организатором торгов, размещается на электронной площадке. Участникам торгов (кроме победителя) возвращают ранее внесённый задаток.

После того как торги завершаются вырученные от продажи залогового имущества средства идут на удовлетворение требований кредиторов согласно реестру требований.

Если имущество не реализуется после повторных торгов, то кредиторы имеют право оставить это имущество себе.

Залоговое имущество не передается как отступное. Залоговым кредиторам не обязательно ждать завершения торгов, они могут забрать имущество уже «в процессе»: после повторного аукциона по цене на 10% ниже начальной или в ходе публичного предложения на любом этапе падения цены. При этом залоговому кредитору необходимо вернуть в конкурсную массу только 30% от стоимости имущества, а в случае, если залоговым кредитором является банк, то 20% от стоимости имущества.

Распределение денежных средств, вырученных в результате продажи залогового имущества, происходит по следующим правилам:

  • 80% получает залогодержатель (но не более включенной в реестр требований кредиторов суммы)
  • 10% идут на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди.
  • 10% — на погашение судебных издержек.

Затем конкурсный управляющий составляет отчёт о проделанной работе и направляет его на утверждение в арбитражный суд, а банкротное дело закрывается.

А через несколько лет Вы можете восстановить платёжеспособность и в несколько этапов восстановить свою репутацию как заёмщика и оформить ипотеку.

Автор: Эдуард Кирилюк

Менеджер
Эдуард Кирилюк
Юрист, финансовый управляющий
Консультация специалиста
Наш менеджер перезвонит вам в течении 5 минут
Менеджер
Эдуард Кирилюк
Юрист, финансовый управляющий


Полезная информация:


Оставить заявку
Наш специалист свяжется с вами в течении 5 минут
Оплатить онлайн